Crédito habitação para não residentes — as suas perguntas respondidas

Sim. Os bancos portugueses financiam não residentes que compram imóvel em Portugal, e é essa a nossa especialidade. Já intermediámos mais de 300 milhões de euros em crédito, a nossa equipa tem mais de 25 anos de experiência bancária, e trabalhamos com nove bancos e instituições de crédito em Portugal.

Tratamos da documentação e da comunicação, e não lhe custa nada:

• Conhecemos a documentação: sabemos o que cada um dos bancos com que trabalhamos exige para cada país e tipo de rendimento, e mantemos checklists de documentos para compradores de 72 países (trabalho por conta de outrem, por conta própria e rendimentos de empresa). O seu processo é preparado e verificado uma vez, antes de chegar ao banco.
• Um só ponto de contacto: acompanhamo-lo através de um único interlocutor, do primeiro contacto à escritura.
• Sem custos para si: somos remunerados pelo banco, não pelo cliente.
• Os bancos valorizam os processos que levamos: um processo preparado por um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal (ICV 6191) chega ao banco completo e verificado, e essa credibilidade acompanha-o até ao banco.
• Rapidez e experiência: avançamos depressa e trabalhamos com gestores experientes e dedicados em cada banco com que trabalhamos.

Trabalhamos com nove bancos e instituições de crédito em Portugal, por ordem alfabética (não é uma classificação):

• ABANCA
• Banco BNI Europa
• Banco BPI
• Banco CTT
• Bankinter
• Caixa Geral de Depósitos
• Novo Banco
• Santander
• UCI

O banco certo depende do seu país, do tipo de rendimento e da compra. Encontrar o banco certo para o seu caso é precisamente o objectivo da avaliação gratuita.

Nada. O serviço é gratuito para si. Somos intermediário de crédito vinculado e somos remunerados pelo banco, não pelo cliente.

Sim. O nosso mínimo é 350.000 € de valor do imóvel.

Conte com uma entrada de 20% a 30% do preço de compra, consoante o banco e o seu perfil, mais os impostos e custos da compra. O montante que o banco empresta está sempre sujeito a aprovação do banco.

Habitualmente até 30 anos. O prazo é também limitado pela idade, ver a pergunta seguinte.

Sim. Como regra geral, o empréstimo tem de estar integralmente pago aos 80 anos. Um proponente mais novo tem, por isso, acesso a prazos mais longos.

Os bancos aplicam uma taxa de esforço, ou seja a parte do seu rendimento líquido mensal absorvida pela prestação mais os créditos que já tenha. Cada banco aplica os seus próprios limites. Modelamos o seu processo com os critérios dos bancos com que trabalhamos, e testamos a prestação com taxas de juro mais altas, para o valor se aguentar se as taxas subirem.

É comum e não é problema, mas os bancos aplicam um desconto prudente aos rendimentos em moeda estrangeira para absorver a variação cambial, e esse desconto varia consoante o banco e a moeda. Convertemos os rendimentos estrangeiros para euros a câmbios de referência oficiais e usamos uma média prudente, e não o seu melhor mês, para que saiba desde cedo como o seu rendimento deverá ser considerado.

Depende do banco, do tipo de produto (variável, misto ou fixo) e do seu perfil. Não publicamos taxas de juro nem spreads: segundo as regras portuguesas de publicidade ao crédito (Decreto-Lei 74-A/2017 e Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024), qualquer taxa anunciada tem de ser acompanhada da TAEG do banco e de um exemplo representativo completo, e as condições que cada banco oferece dependem do perfil de cada comprador. Numa avaliação gratuita analisamos o seu perfil e orientamo-lo sobre as condições que pode realisticamente esperar, sempre sujeitas a aprovação do banco.

Além da entrada, conte com:

• IMT: os não residentes que compram habitação pagam uma taxa fixa de 7,5% ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, de 20 de Maio (em vigor desde 25 de Maio de 2026), sem escalões, isenções nem reduções, salvo se já tiverem sido residentes fiscais em Portugal. Detalhe completo, vias de reembolso e exemplos no nosso guia de IMT e impostos na compra.
• Imposto do selo: 0,8% sobre o maior entre o preço e o VPT do imóvel, mais 0,6% sobre o montante do crédito (prazo igual ou superior a 5 anos).
• Notário, registo e custos bancários de montagem, incluindo avaliação.

Entregamos o mapa de custos completo para o imóvel concreto, para não haver surpresas na escritura.

Varia de banco para banco. Os bancos exigem geralmente seguro multirriscos do imóvel, e a maioria exige também seguro de vida associado ao crédito. Podemos tratar das propostas de seguro como parte do seu pacote.

Varia de banco para banco. Alguns exigem, muitas vezes já depois do crédito aprovado. Dizemos-lhe cedo se o banco escolhido precisa disso.

Sim, é o centro da nossa actividade. A Portugal Mortgage posiciona-se no segmento de sete dígitos: o valor mínimo de imóvel é 350.000 €, o processo típico situa-se bem acima disso, e já intermediámos mais de 300 milhões de euros em crédito a compradores internacionais. Estamos habituados a estruturar processos grandes e multi-jurisdicionais, com acompanhamento sénior e discrição.

Sim. Os bancos portugueses financiam compras acima de 1 M€ a não residentes. A este nível cada banco avalia o caso individualmente, e a entrada exigida pode ser superior à dos empréstimos de menor valor. Sabemos o que cada um dos bancos com que trabalhamos exige para estes processos, e dizemos-lhe o que esperar para o seu perfil logo na primeira conversa, sempre sujeito a aprovação do banco.

Não, rendimento complexo é a nossa especialidade. Preparamos os processos como as comissões de crédito os querem ler: rendimento consolidado entre jurisdições e moedas, contas de empresa, dividendos e rendimentos de investimento devidamente documentados. A documentação certa, apresentada ao banco certo, é muitas vezes a diferença entre uma recusa e uma aprovação.

Resolvem problemas diferentes. Um banco privado financia tipicamente clientes que lhe trazem activos sob gestão, e as condições costumam trazer implícitas exigências nesse sentido. Como intermediário de crédito vinculado, trabalhamos com nove bancos e instituições de crédito em Portugal (ABANCA, Banco BNI Europa, Banco BPI, Banco CTT, Bankinter, Caixa Geral de Depósitos, Novo Banco, Santander e UCI), sem exigir que mova os seus activos. Muitos dos nossos clientes de elevado património usam os dois.

Por vezes, consoante a estrutura e o banco. Os bancos portugueses preferem geralmente emprestar a particulares; estruturas societárias ou fiduciárias são avaliadas caso a caso. Diga-nos cedo qual é a estrutura e mapeamos que bancos a consideram. O aconselhamento de estruturação e fiscal fica com os seus consultores.

Totalmente. Os processos são tratados por uma equipa sénior reduzida, ao abrigo do sigilo bancário português e do RGPD, e a sua informação só chega aos bancos que autorizar.

Normalmente cerca de 6 a 8 semanas desde o início até à escritura, consoante a rapidez com que os documentos são entregues e a avaliação do imóvel é agendada.

• Contacto inicial e qualificação: analisamos o seu perfil e avaliamos a elegibilidade junto dos bancos com que trabalhamos (a aprovação final é sempre do banco).
• Consentimento RGPD: assina o consentimento de protecção de dados para podermos apresentar o caso aos bancos.
• Documentos: carrega o seu processo em segurança no nosso portal de cliente, e verificamo-lo antes de seguir para qualquer banco.
• Submissão e propostas: apresentamos as propostas (FINE) para comparar.
• Avaliação e aprovação: o banco avalia o imóvel e emite a proposta formal.
• Escritura: assina e conclui a compra.

• Identificação: passaporte
• NIF português
• Comprovativo de rendimento: recibos de vencimento, ou facturas e recibos se trabalhar por conta própria
• Extractos bancários, habitualmente dos últimos 6 meses
• Declaração de impostos, no formato do seu país (por exemplo P60 ou SA302 no Reino Unido, W-2 ou 1040 nos EUA)
• Relatório de crédito do país onde reside

A lista exacta adapta-se ao país de residência. Mantemos checklists de documentos para compradores de 72 países.

Vai precisar dele para comprar e para contratar o crédito. Se ainda não o tem, pode ser obtido através de representante fiscal, e muitos clientes tratam disso em paralelo com as fases iniciais.

Estes regimes especiais podem afectar não residentes, mas o tratamento fiscal é pessoal e as regras mudam. Podemos sinalizar quando é relevante, mas não prestamos aconselhamento fiscal: confirme a sua situação com um consultor fiscal qualificado. Note que ter NIF português como não residente não o torna, por si só, residente fiscal em Portugal.

Sim. Recolhemos e tratamos os seus dados em cumprimento integral do RGPD. Dá consentimento explícito antes de partilharmos o que quer que seja com os bancos, e pode exercer os seus direitos a qualquer momento escrevendo para [email protected]. A partir do momento em que um banco recebe o processo, passa a ser responsável autónomo pelo tratamento, ao abrigo da política de privacidade dele.

Chamada gratuita com consultores séniores habituados a processos transfronteiriços e de valor elevado. Confirmamos o que os bancos aceitam para a sua situação concreta.

Marcar avaliação gratuita

Impostos em detalhe: guia de IMT · Fazer contas: calculadora de crédito · quanto posso pedir emprestado

Portugal Mortgage — ICV 6191 · Neto e Almeida Gonçalves Lda, registada no Banco de Portugal como intermediário de crédito n.º 6191. Os valores são indicativos e sujeitos à avaliação de cada banco; nada aqui constitui oferta, recomendação personalizada ou aconselhamento financeiro ou fiscal. Todo o crédito está sujeito a aprovação do banco.