Non-resident mortgages in Portugal — your questions answered

Sim. Os bancos portugueses financiam activamente não residentes que compram imóvel em Portugal, e é essa a nossa especialidade. Já intermediámos mais de 250 milhões de euros em crédito ao longo de mais de 25 anos, com uma rede de mais de 11 bancos parceiros portugueses.

Comparamos propostas entre os nossos bancos parceiros para lhe conseguir as melhores condições, e conduzimos todo o processo a partir de um único ponto de contacto. Como trabalhamos com vários bancos, vê propostas a competir entre si em vez da visão de um só banco.

Nada. O serviço é gratuito para si. Somos intermediário de crédito vinculado e somos remunerados pelo banco parceiro, não pelo cliente.

Sim. O nosso mínimo é 350.000 € de valor do imóvel.

Tipicamente até 70% a 80% do valor do imóvel, consoante o banco e o seu perfil. Na prática, deve contar com uma entrada de pelo menos 20% a 30%, mais os impostos e custos da compra.

Habitualmente até 30 anos. O prazo é também limitado pela idade, ver a pergunta seguinte.

Sim. Como regra geral, o empréstimo tem de estar integralmente pago aos 80 anos. Um proponente mais novo tem, por isso, acesso a prazos mais longos.

Os bancos aplicam uma taxa de esforço, ou seja a parte do seu rendimento líquido mensal absorvida pela prestação mais os créditos que já tenha. Modelamos o seu processo com taxas de esforço de 30% até 50%, e testamos a prestação com a Euribor mais uma margem de segurança, para o valor se aguentar se as taxas subirem.

Não, mas os bancos consideram uma parte do rendimento bruto conforme a moeda:

Convertemos sempre rendimentos estrangeiros para euros a câmbios de referência oficiais, usando uma média prudente e não o seu melhor mês.

O crédito habitação em Portugal é tipicamente indexado à Euribor mais um spread fixo, que é a margem do banco. Para perfis de não residente, os spreads situam-se actualmente entre cerca de 0,5% e 1,3%, com média à volta de 0,8%. O valor exacto depende do banco, do produto (variável, misto ou fixo) e do seu perfil global. Há também produtos de taxa fixa e mista.

Além da entrada, conte com:

• IMT: os não residentes pagam uma taxa fixa de 7,5% ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026. Detalhe completo, vias de reembolso e exemplos no nosso guia de IMT e impostos na compra.
• Imposto do selo: 0,8% sobre o preço de compra, mais 0,6% sobre o crédito (prazo igual ou superior a 5 anos).
• Notário, registo e custos bancários de montagem, incluindo avaliação.

Entregamos o mapa de custos completo para o imóvel concreto, para não haver surpresas na escritura.

Varia de banco para banco. Os bancos exigem geralmente seguro multirriscos do imóvel, e a maioria exige também seguro de vida associado ao crédito. Tratamos das propostas de seguro em condições competitivas como parte do pacote.

Varia de banco para banco. Alguns exigem, muitas vezes já depois do crédito aprovado. Dizemos-lhe cedo se o banco escolhido precisa disso.

Sim, é o centro da nossa actividade. A Portugal Mortgage posiciona-se no segmento de sete dígitos: o valor mínimo de imóvel é 350.000 €, o processo típico situa-se bem acima disso, e já intermediámos mais de 250 milhões de euros em financiamento a compradores internacionais. Estamos habituados a estruturar processos grandes e multi-jurisdicionais, com acompanhamento sénior e discrição.

Sim. Os bancos portugueses financiam com regularidade compras acima de 1 M€ a não residentes. Para empréstimos de 1,25 M€ ou mais, os bancos limitam geralmente o financiamento a 70% do valor, ou seja entrada mínima de 30%, e para alguns perfis o financiamento fica limitado a 50%. A este nível os bancos não são todos iguais: sabemos quais esticam mais para que perfil, e é aí que se negoceiam as excepções.

Não, rendimento complexo é a nossa especialidade. Preparamos os processos como as comissões de crédito os querem ler: rendimento consolidado entre jurisdições e moedas, contas de empresa, dividendos e rendimentos de investimento devidamente documentados. A apresentação certa no banco certo é muitas vezes a diferença entre uma recusa e boas condições.

Resolvem problemas diferentes. Um banco privado financia tipicamente clientes que lhe trazem activos sob gestão, e as condições costumam trazer implícitas exigências nesse sentido. Como intermediário, comparamos o mercado inteiro, incluindo bancos com equipas dedicadas a não residentes, sem exigir que mova os seus activos. Muitos dos nossos clientes usam os dois: as nossas condições como referência, e o banco privado como mais um proponente entre vários.

Por vezes, consoante a estrutura e o banco. Os bancos portugueses preferem geralmente emprestar a particulares; estruturas societárias ou fiduciárias são avaliadas caso a caso. Diga-nos cedo qual é a estrutura e mapeamos que bancos a consideram. O aconselhamento de estruturação e fiscal fica com os seus consultores.

Totalmente. Os processos são tratados por uma equipa sénior reduzida, ao abrigo do sigilo bancário português e do RGPD, e a sua informação só chega aos bancos que autorizar.

Depende do banco e da completude do processo. Dizemos-lhe o prazo realista para o seu caso logo na primeira conversa, e mantemos o processo a andar entre a submissão, a avaliação e a escritura.

• Contacto inicial e qualificação: analisamos o seu perfil e confirmamos a elegibilidade.
• Consentimento RGPD: assina o consentimento de protecção de dados para podermos apresentar o caso aos bancos parceiros.
• Submissão e propostas: apresentamos propostas a competir (FINE) para comparar.
• Avaliação e aprovação: o banco avalia o imóvel e emite a proposta formal.
• Escritura: assina e conclui a compra.

• Identificação: passaporte
• NIF português
• Comprovativo de rendimento: recibos de vencimento, ou facturas e recibos se trabalhar por conta própria
• Extractos bancários, habitualmente dos últimos 6 meses
• Declaração de impostos, no formato do seu país (por exemplo P60 ou SA302 no Reino Unido, W-2 ou 1040 nos EUA)
• Relatório de crédito do país onde reside

A lista exacta adapta-se ao país de residência. Mantemos checklists de documentos para compradores de 72 países.

Vai precisar dele para comprar e para contratar o crédito. Se ainda não o tem, pode ser obtido através de representante fiscal, e muitos clientes tratam disso em paralelo com as fases iniciais.

Estes regimes especiais podem afectar não residentes, mas o tratamento fiscal é pessoal e as regras mudam. Podemos sinalizar quando é relevante, mas não prestamos aconselhamento fiscal: confirme a sua situação com um consultor fiscal qualificado. Note que ter NIF português como não residente não o torna, por si só, residente fiscal em Portugal.

Sim. Recolhemos e tratamos os seus dados em cumprimento integral do RGPD. Dá consentimento explícito antes de partilharmos o que quer que seja com bancos parceiros, e pode exercer os seus direitos a qualquer momento escrevendo para dataprotection@portugalmortgage.pt. A partir do momento em que um banco recebe o processo, passa a ser responsável autónomo pelo tratamento, ao abrigo da política de privacidade dele.

Chamada gratuita com consultores séniores habituados a processos transfronteiriços e de valor elevado. Confirmamos o que os bancos aceitam para a sua situação concreta.

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Portugal Mortgage — ICV 6191 · Neto e Almeida Gonçalves Lda, registada no Banco de Portugal como intermediário de crédito n.º 6191. Os valores são indicativos e sujeitos à avaliação de cada banco; nada aqui constitui oferta, recomendação personalizada ou aconselhamento financeiro ou fiscal. Todo o crédito está sujeito a aprovação do banco.