IMT e impostos na compra de casa — o guia 2026 para não residentes

Se não é residente fiscal em Portugal, paga IMT à taxa fixa de 7,5% na compra de habitação. A regra foi introduzida pelo Decreto-Lei 97/2026, de 20 de Maio, que acrescentou o n.º 10 ao artigo 17.º do Código do IMT, e aplica-se desde 25 de Maio de 2026. Não há escalões, isenções nem reduções: o IMT é 7,5% do valor tributável.

• A regra assenta na residência fiscal à data da compra, não na nacionalidade. Compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma.
• Se já foi residente fiscal em Portugal, a taxa fixa não se aplica: aplicam-se as taxas normais desde o início.
• Aplica-se a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação (moradia ou apartamento), seja habitação própria e permanente ou secundária. Os prédios rústicos (5%) e os outros prédios urbanos, como lojas (6,5%), seguem as suas próprias taxas.

1. Valor tributável (V): o maior entre o preço declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel (artigo 12.º, n.º 1, do Código do IMT).
2. Não residente que compra habitação: IMT = V × 7,5%. Sem escalões nem parcela a abater.
3. Comprador residente: aplicam-se as tabelas progressivas. Dentro de um escalão progressivo, IMT = V × taxa marginal − parcela a abater. Nos dois escalões de taxa única, IMT = V × 6% ou V × 7,5%, sem parcela a abater.

Tabelas para residentes no Continente em 2026 (AT Ofício Circulado 40129/2026). Cada escalão abrange os valores acima do limite anterior, até ao seu próprio limite, inclusive.

Habitação própria e permanente (Tabela I)

Habitação secundária ou outra habitação (Tabela III)

Nos Açores e na Madeira, os limites dos escalões para residentes são 1,25 vezes os do Continente (Tabelas IV a VI do mesmo ofício circulado).

Exemplo: 350.000 € no Continente

• Não residente: 350.000 € × 7,5% = 26.250,00 €
• Residente, habitação secundária (Tabela III): 350.000 € × 8% − 12.699,89 € = 15.300,11 €
• Residente, habitação própria e permanente (Tabela I): 350.000 € × 8% − 13.763,35 € = 14.236,65 €

Exemplo: imóvel de 350.000 €, comprador não residente, 245.000 € de crédito (entrada de 30%), partindo do princípio de que o preço não é inferior ao VPT. IMT 7,5% = 26.250 € · imposto do selo na compra 0,8% = 2.800 € · imposto do selo no crédito 0,6% = 1.470 € · total de impostos na compra = 30.520 €, além da entrada e dos custos de notário e registo.

O IMT e o imposto do selo de 0,8% incidem sobre o maior de dois valores: o preço que paga, ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel registado nas Finanças. Se o VPT for superior ao preço, o imposto é calculado sobre o VPT, por isso vale a pena confirmá-lo antes de se comprometer.

Sim. O custo adicional pode ser temporário e não definitivo. Pode pedir às Finanças a anulação da diferença entre os 7,5% que pagou e as taxas normais de residente se, depois da compra:

• Passar a residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra; ou
• Arrendar o imóvel em contrato de renda moderada: renda até 2.300 €/mês, assinado no prazo de 6 meses e mantido pelo menos 36 meses dentro dos primeiros 5 anos.

O pedido de reembolso é feito às Finanças no prazo de seis meses a contar da mudança de residência ou da assinatura do contrato elegível.

Depende do preço, porque a escala de residente é progressiva e a taxa de não residente é fixa. Continente, valor tributável igual ao preço:

Nos preços indicados entre 200.000 € e 700.000 €, um não residente paga entre 10.199,89 € e 10.949,89 € a mais do que um residente que compra habitação secundária, e entre 10.500,00 € e 12.013,35 € a mais do que um residente que compra habitação própria e permanente. Na faixa superior a diferença aumenta: acima de 633.931 € (habitação secundária) ou de 660.982 € (habitação própria e permanente) e até 1.150.853 €, um residente paga a taxa única de 6% contra os 7,5% do não residente, pelo que a diferença sobe com o preço: +15.000,00 € a 1.000.000 € e cerca de 17.262,80 € a 1.150.853 €, a maior diferença. Acima de 1.150.853 € um residente também paga a taxa única de 7,5%, pelo que deixa de haver diferença.

O IMT tem de ser pago no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito (artigo 36.º, n.º 1, do Código do IMT, na redacção do Decreto-Lei 97/2026, aplicável desde 25 de Maio de 2026; antes, o prazo era o próprio dia ou o primeiro dia útil seguinte). A escritura não pode ser celebrada sem prova do pagamento do IMT, por isso na prática paga-se antes da escritura. O advogado ou solicitador trata normalmente da liquidação (Modelo 1) e do pagamento como parte do processo.

• Surpresas no VPT: se o valor registado for superior ao preço, o imposto sobe. Confirme cedo.
• Prazos de pagamento: o IMT é devido antes da escritura, por isso os fundos têm de estar disponíveis a tempo.
• NIF português é obrigatório, e pode ser necessária procuração se não estiver presente na escritura.
• Câmbio: se os fundos estiverem noutra moeda, conte com a variação cambial no orçamento.

Use a calculadora de custos de compra: introduz o preço, a sua situação, a região e se vai financiar, e devolve o IMT, os dois impostos do selo e o total de dinheiro necessário. Para o seu caso concreto, o consultor da Portugal Mortgage entrega o mapa de custos completo ao lado das propostas de crédito.

Ver também: perguntas frequentes sobre crédito · quanto posso pedir emprestado

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Valores de acordo com as tabelas de IMT de 2026 (AT Ofício Circulado 40129/2026) e o Decreto-Lei 97/2026. Nos Açores e na Madeira, os limites dos escalões para residentes são 1,25 vezes os do Continente (Tabelas IV a VI do mesmo ofício circulado). Portugal Mortgage — ICV 6191 · Neto e Almeida Gonçalves Lda. Esta página é informação geral e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico; confirme a sua situação com um profissional qualificado antes da compra.