Impostos na Compra de Imóvel em Portugal (2026): IMT e Imposto do Selo para Não Residentes
O que paga em impostos ao comprar imóvel em Portugal como não residente em 2026: a taxa única de 7,5% de IMT, o imposto do selo, a base tributável e como pedir a diferença.
Este guia resume os impostos que paga ao comprar casa em Portugal como não residente, atualizado com as regras de 2026. Use-o como informação geral, não como aconselhamento fiscal. Comece pelo nosso resumo claro sobre o IMT ou use a calculadora de custos para uma estimativa rápida.
A regra principal para não residentes (2026)
Se não é residente fiscal em Portugal, paga IMT a uma taxa única de 7,5% na compra de um imóvel para habitação. A regra foi introduzida pelo Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio de 2026 (Diário da República, 1.ª série, n.º 97; novo n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT), e aplica-se desde 25 de maio de 2026. Substitui a escala progressiva habitual: não há escalões, isenções nem reduções, e o IMT é 7,5% do valor tributável.
Três pontos a reter desde já:
- A regra depende da residência fiscal no momento da compra, não da nacionalidade. Compradores da UE e de fora da UE são tratados exatamente da mesma forma.
- Se já foi residente fiscal em Portugal, a taxa única não se lhe aplica: aplicam-se as taxas normais desde o início.
- Aplica-se a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação (moradia ou apartamento), seja habitação própria e permanente ou secundária. Os prédios rústicos (5%) e outros prédios urbanos, como frações comerciais (6,5%), seguem as suas próprias taxas.
Como se calcula o IMT?
- Valor tributável (V) = o maior entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário do imóvel (VPT) (Código do IMT, art. 12.º, n.º 1).
- Não residente que compra habitação: IMT = V × 7,5%. Sem escalões e sem parcela a abater.
- Comprador residente: aplicam-se as tabelas progressivas. Num escalão progressivo, IMT = V × taxa marginal − parcela a abater. Nos dois escalões de taxa única, IMT = V × 6% ou V × 7,5%, sem parcela a abater.
Tabelas para residentes no Continente em 2026 (Ofício Circulado da AT 40129/2026). Cada escalão abrange os valores acima do limite anterior, até ao seu próprio limite, inclusive.
Habitação própria e permanente (Tabela I)
| Valor tributável (V) até | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| 106.346 € | 0% | — |
| 145.470 € | 2% | 2.126,92 € |
| 198.347 € | 5% | 6.491,02 € |
| 330.539 € | 7% | 10.457,96 € |
| 660.982 € | 8% | 13.763,35 € |
| 1.150.853 € | taxa única 6% | — |
| acima de 1.150.853 € | taxa única 7,5% | — |
Habitação secundária ou outra habitação (Tabela III)
| Valor tributável (V) até | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| 106.346 € | 1% | — |
| 145.470 € | 2% | 1.063,46 € |
| 198.347 € | 5% | 5.427,56 € |
| 330.539 € | 7% | 9.394,50 € |
| 633.931 € | 8% | 12.699,89 € |
| 1.150.853 € | taxa única 6% | — |
| acima de 1.150.853 € | taxa única 7,5% | — |
Exemplo — 350.000 € no Continente:
- Não residente: 350.000 € × 7,5% = 26.250,00 €
- Residente, habitação secundária (Tabela III): 350.000 € × 8% − 12.699,89 € = 15.300,11 €
- Residente, habitação própria e permanente (Tabela I): 350.000 € × 8% − 13.763,35 € = 14.236,65 €
Que impostos vou pagar no total?
Ao comprar, conte com três impostos:
| Imposto | Taxa | Aplica-se a |
|---|---|---|
| IMT (imposto sobre a transmissão) | Taxa única de 7,5% (não residente) | A base tributável (ver abaixo) |
| Imposto do selo na compra | 0,8% | A mesma base tributável, para todos |
| Imposto do selo sobre o crédito | 0,6% (prazo de 5 anos ou mais) ou 0,5% (de 1 ano a menos de 5 anos) | O montante do empréstimo, apenas se houver financiamento |
Exemplo — casa de 350.000 €, comprador não residente, com um crédito de 245.000 € (entrada de 30%), assumindo que o preço não é inferior ao VPT:
- IMT: 7,5% × 350.000 € = 26.250 €
- Imposto do selo na compra: 0,8% × 350.000 € = 2.800 €
- Imposto do selo sobre o crédito: 0,6% × 245.000 € = 1.470 €
- Total de impostos de compra = 30.520 €
Estes valores acrescem à entrada e aos custos de notário e registo.
O que é a base tributável?
O IMT e o imposto do selo de 0,8% incidem sobre o maior de dois valores: o preço que paga ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel registado na Autoridade Tributária (Código do IMT, art. 12.º, n.º 1; Código do Imposto do Selo, art. 9.º, n.º 4). Se o VPT for superior ao preço, o imposto é calculado sobre o VPT, por isso vale a pena confirmá-lo antes de se comprometer.
Posso reduzir ou recuperar os 7,5%?
Sim: o custo adicional pode ser temporário e não definitivo. Paga os 7,5% na compra e pode depois pedir à Autoridade Tributária que anule a diferença entre os 7,5% pagos e as taxas normais para residentes se, depois da compra:
- Passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos a contar da compra, ou
- Arrendar o imóvel para habitação a renda moderada: um contrato de arrendamento celebrado nos 6 meses seguintes à compra, com renda mensal dentro do limite legal (2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026, ou seja, 2.300 €; o limite pode ser atualizado por portaria), e arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos.
O pedido tem de ser apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que passa a ser residente ou em que celebra o contrato de arrendamento elegível (Código do IMT, art. 17.º, n.os 11 e 12). A Autoridade Tributária trata-o como reclamação graciosa (Ofício-Circulado da AT 40131/2026). Os seis meses são o prazo para apresentar o pedido; a lei não fixa uma data para o pagamento do reembolso.
Se já foi residente fiscal em Portugal, não precisa desta via: aplicam-se as taxas normais desde o início.
E se comprarmos a dois ou em compropriedade?
As orientações da Autoridade Tributária (Ofício-Circulado da AT 40131/2026, de 4 de setembro de 2026) explicam como a regra se aplica:
- Comproprietários são avaliados um a um, cada um pela sua quota: o teste da residência aplica-se a cada comproprietário individualmente.
- Cônjuges casados em regime de comunhão pagam 7,5% apenas se ambos forem não residentes e nenhum tiver alguma vez sido residente fiscal em Portugal. Se um dos cônjuges passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, o casal pode pedir a anulação da diferença.
- Um único comprador (incluindo cônjuges casados em regime de separação de bens) segue a regra geral.
Quanto pagam a mais os não residentes?
Depende do preço, porque a escala para residentes é progressiva e a taxa para não residentes é única. Continente, tabelas de 2026, valor tributável = preço:
| Preço | Residente, habitação própria e permanente | Residente, habitação secundária | Não residente (7,5%) | Diferença face a residente, habitação secundária |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 3.542,04 € | 4.605,50 € | 15.000,00 € | +10.394,50 € |
| 350.000 € | 14.236,65 € | 15.300,11 € | 26.250,00 € | +10.949,89 € |
| 500.000 € | 26.236,65 € | 27.300,11 € | 37.500,00 € | +10.199,89 € |
| 700.000 € | 42.000,00 € | 42.000,00 € | 52.500,00 € | +10.500,00 € |
| 1.000.000 € | 60.000,00 € | 60.000,00 € | 75.000,00 € | +15.000,00 € |
| 1.200.000 € | 90.000,00 € | 90.000,00 € | 90.000,00 € | 0 € |
Nos preços apresentados entre 200.000 € e 700.000 €, um não residente paga entre 10.199,89 € e 10.949,89 € a mais do que um residente que compra habitação secundária, e entre 10.500,00 € e 12.013,35 € a mais do que um residente que compra habitação própria e permanente. Nos valores mais altos a diferença aumenta: acima de 633.931 € (habitação secundária) ou de 660.982 € (habitação própria e permanente) e até 1.150.853 €, um residente paga uma taxa única de 6% contra os 7,5% do não residente, pelo que a diferença sobe com o preço: +15.000,00 € a 1.000.000 € e cerca de 17.262,80 € a 1.150.853 €, a maior diferença. Acima de 1.150.853 €, um residente também paga uma taxa única de 7,5%, pelo que não há qualquer diferença. As taxas do imposto do selo são iguais para residentes e não residentes.
Quando se paga o IMT?
O IMT tem de ser pago no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação caducar (Código do IMT, art. 36.º, n.º 1, na redação do Decreto-Lei 97/2026, aplicável desde 25 de maio de 2026; antes, o prazo era o próprio dia ou o primeiro dia útil seguinte). A escritura não pode ser assinada sem comprovativo do pagamento do IMT (art. 49.º, n.º 1), pelo que, na prática, é pago antes da escritura. Normalmente, o advogado ou solicitador trata da liquidação (Modelo 1) e do pagamento como parte da conclusão da compra.
Pontos de atenção para compradores internacionais
- VPT acima do preço: se o valor registado for superior ao preço, o imposto aumenta. Confirme-o cedo.
- Prazo de pagamento: o IMT é pago antes da escritura, por isso os fundos têm de estar disponíveis a tempo.
- NIF português: é necessário, e pode precisar de uma procuração se concluir a compra à distância.
- Câmbio: se os seus fundos estão noutra moeda, inclua a variação cambial no orçamento.
Como obter um valor exato?
Use a calculadora de custos de compra de 2026: indique o preço, o seu estatuto de comprador, a região e se vai recorrer a crédito, e obtém o IMT, os dois impostos do selo e o total. Para a sua compra em concreto, o seu consultor da Portugal Mortgage dá-lhe o detalhe completo dos custos juntamente com as propostas de crédito, para que não haja surpresas na escritura. Vai financiar a compra? Veja a página sobre crédito para estrangeiros e não residentes e a FAQ para não residentes.
Os valores refletem o Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio de 2026, as tabelas do IMT de 2026 (Ofício Circulado da AT 40129/2026) e o Ofício-Circulado da AT 40131/2026, de 4 de setembro de 2026. Nos Açores e na Madeira, os limites dos escalões para residentes são 1,25 vezes os limites do Continente (Tabelas IV a VI do mesmo ofício). Esta informação é geral e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico; confirme a sua situação com um profissional qualificado antes da compra.