Crédito à Habitação em Portugal para Não Residentes: FAQ
Perguntas frequentes de compradores internacionais que querem financiar um imóvel em Portugal: entrada, prazos, taxas, moeda estrangeira, documentos e calendário.
Este guia responde às perguntas mais comuns de compradores internacionais que pretendem financiar uma compra em Portugal. Os valores são indicativos e dependem da análise de cada banco. Para impostos de compra, veja o guia de IMT e imposto do selo. A Portugal Mortgage não presta aconselhamento fiscal.
Início do processo
Não residentes podem obter crédito à habitação em Portugal? Sim. Bancos portugueses financiam compradores não residentes, embora as condições dependam do perfil, rendimento, país de residência e imóvel. Já intermediámos mais de 300 milhões de euros em crédito à habitação, a nossa equipa tem mais de 25 anos de experiência bancária e trabalhamos com nove bancos e instituições de crédito em Portugal.
Porque usar a Portugal Mortgage em vez de falar com um banco diretamente? Tratamos da documentação e da comunicação, sem custos para si. Sabemos o que cada um dos bancos com que trabalhamos exige para cada país e tipo de rendimento, e o seu processo é preparado e verificado uma vez, antes de chegar ao banco. Gerimos o processo em inglês e português, com um ponto de contacto único até à escritura. Um processo preparado por um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal (ICV 6191) chega ao banco completo e verificado.
Quanto custa o serviço? Nada. O serviço é gratuito para si: somos um intermediário de crédito vinculado e somos pagos pelo banco, não pelo cliente.
Existe um valor mínimo de crédito ou de imóvel? Sim. O nosso mínimo é 350.000 € (valor do imóvel).
Quanto posso financiar?
Que entrada preciso como não residente? Planeie uma entrada de 20% a 30% do preço de compra, consoante o banco e o seu perfil, além dos impostos e custos de compra. O montante que o banco financia está sempre sujeito a aprovação bancária.
Qual é o prazo máximo? Normalmente pode ir até 30 anos, respeitando também limites de idade definidos pelo banco.
Há limite de idade? Sim. Em regra, o empréstimo deve estar pago até uma determinada idade, frequentemente perto dos 80 anos, mas isto varia por banco.
Como decidem os bancos quanto posso pagar? Os bancos aplicam uma “taxa de esforço”: a parte do seu rendimento líquido mensal ocupada pela prestação do crédito e pelos restantes créditos que já tenha. Cada banco aplica os seus próprios limites. Analisamos o seu processo face aos critérios dos bancos com que trabalhamos e testamos a prestação com taxas de juro mais altas, para que o valor se mantenha se as taxas subirem.
O meu rendimento não é em euros. Isso importa? É comum e gerível, mas os bancos aplicam um desconto prudente ao rendimento em moeda estrangeira para absorver a variação cambial, e esse desconto varia consoante o banco e a moeda. Convertemos o rendimento para euros com taxas de câmbio de referência oficiais e usamos uma média prudente, e não o seu melhor mês, para que saiba cedo como o seu rendimento deverá ser considerado.
Taxas e custos
Que taxa vou pagar? Depende do banco, do tipo de produto (taxa variável, mista ou fixa) e do seu perfil. Não publicamos taxas de juro nem spreads: de acordo com as regras portuguesas de publicidade ao crédito (Decreto-Lei 74-A/2017 e Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024), qualquer taxa publicitada tem de ser acompanhada da TAEG do banco e de um exemplo representativo completo, e as condições de cada banco dependem do perfil individual de cada comprador. Numa consulta gratuita analisamos o seu perfil e orientamo-lo sobre as condições que pode realisticamente esperar, sempre sujeitas a aprovação bancária. Para perceber como a Euribor e o spread se combinam, veja o guia sobre Euribor, spread e taxa.
Que impostos pago ao comprar? Além da entrada, deve considerar o IMT (os não residentes que compram habitação pagam uma taxa única de 7,5%), o imposto do selo sobre a compra (0,8% do maior valor entre o preço e o VPT), o imposto do selo sobre o crédito (0,6% do montante do empréstimo, para prazos de 5 anos ou mais), notário, registo e custos bancários. Pode estimar valores na calculadora de custos.
Processo
Quanto tempo demora? Um processo completo pode demorar várias semanas, dependendo da rapidez da documentação, avaliação e validações finais.
Que documentos são necessários? Normalmente: passaporte, NIF, comprovativos de rendimento, extratos bancários, declaração fiscal e relatório de crédito. Veja o guia completo de documentos necessários.